二手房的评估通常采用以下几种方法：
市场比较法
通过选取与待评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似的市场实例，与所评估二手房进行比照，然后依据实例价格再根据所评估房屋的具体情况做出适当修正。修正价格的因素包括物业类型、结构、层次、朝向、室内净高、开间跨度、建造年代、权属、地段等级、面积、房型、采光、厨卫大小、建筑质量、电梯数量和品牌、外立面造型、物业内外部装修、得房率以及物业所处外部环境、绿化、人文、交通、商业服务设施、基础设施、居住人气、小区容积率、区域规划等。
成本法
以房屋建筑总面积（平方米）、按测定的重置单价计算房屋重置完全价值（原值），根据评估的房屋新旧程度，计算房屋现值（净值）。其计算公式如下：
房屋重置完全价值（原值）=房屋建筑总面积×房屋重置单价±房屋的增减价值
房屋现值（净值）=房屋重置完全价值（原值）×评估的房屋新旧程度（%）
房屋应提折旧=房屋重置完全价值（原值）-房屋现值（净值）
年折旧额=房屋重置完全价值（原值）×（1-残值率）÷耐用年限
年折旧率=年折旧额÷房屋重置完全价值（原值）×100%
尚可使用年限=房屋的耐用所限×评估的房屋新旧程度（%）。
收益法
主要考虑房屋的未来收益，通过计算房屋的租金收益来估算其价值。这种方法适用于投资性房产的评估。
评估时需要考虑的因素：
房龄：通常每年折旧2%。
地段和户型结构：地段和户型结构的变化会影响房价，通常户型结构的变化会影响房价的10%左右。
楼层：不同楼层的房价有所不同，顶楼和底层的房价通常较低。
朝向：南向房屋的价格通常较高，东向、西向和北向房屋的价格依次降低。
装修：装修程度不同的房屋，其评估价值也有所不同，一般来说，装修三年以上估价降为0。
物业配套：如电梯数量、品牌、外立面造型、物业内外部装修等也会影响房屋的价值。
其他特征因素：包括房屋的建筑质量、权属、地段等级、面积、房型、采光、厨卫大小等。
评估费用：
根据房屋的总价款确定，具体收费标准采取累进计费率。
注意事项：
二手房评估没有一个固定的评估公式和套路，主要根据市场来判断。
建议请正规的房地产经纪公司或专业的房地产评估机构进行严格意义上的二手房评估，以确保评估结果的公正性和准确性。
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